En las concesiones administrativas que recaen sobre una Zona Náutico-Deportiva existen diversos activos que el titular de la concesión pone a disposición de los usuarios y que son, fundamentalmente, puntos de amarre y locales comerciales.

 

En este artículo queremos hacer referencia a una cuestión procesal relevante que se plantea en aquellos supuestos en los que el arrendatario de un punto de amarre no abona al concesionario los importes derivados del arrendamiento, por lo que se hace necesario proceder a la reclamación judicial de la deuda y al desahucio del inquilino.

 

Cauce procesal para la reclamación

 

Caben dos posibilidades que son o bien el juicio verbal especial de desahucio por razón de la materia o bien el procedimiento declarativo que corresponda por razón de su cuantía.

 

Esta cuestión es relevante puesto que, si el Tribunal considerase que la demanda se ha interpuesto a través de un cauce procesal indebido, declarará la inadecuación del procedimiento, la nulidad de lo actuado hasta ese momento y la tramitación del proceso a través del cauce procesal correspondiente (con la ralentización del proceso que ello conlleva).

 

Por tanto, lo primero que debemos hacer es valorar todas las circunstancias concurrentes en el caso concreto y decidir si vamos a tramitar la reclamación por la vía del juicio verbal de desahucio o del juicio declarativo que corresponda en función de la cuantía reclamada.

 

La ventaja que, lógicamente, presenta el juicio verbal de desahucio es que un proceso, en principio, de más rápida tramitación y en el que se delimitan y restringen los motivos de oposición del arrendatario a la reclamación efectuada por el arrendador.

 

 

Tesis favorable a la tramitación de un juicio verbal de desahucio

 

La mayoría de los Tribunales de Instancia y algunas Audiencias Provinciales acogen la tesis de que la reclamación de la resolución del contrato de arrendamiento, de las cantidades impagadas y del desahucio del inquilino de su amarre se puede tramitar a través del juicio verbal (salvo que se apreciara una especial complejidad en la reclamación por alguna circunstancia fáctica o jurídica).

 

Así, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Alicante mantiene esta posición, entre otras, en Sentencia de 22 de septiembre de 2010, señalando con claridad en su Fundamento de Derecho Primero que:

 

“El juicio verbal es el adecuado para la pretensión ejercitada en la demanda, sin que le tipo de objeto arrendado implique una alteración procedimental, que en modo alguno está justificada por las cuestiones debatidas, que no son otras que las propias del desahucio, o sea, la falta de pago de la renta y la posibilidad de enervar o no la acción”.

 

Tesis favorable a la tramitación del proceso declarativo que corresponda por razón de la cuantía reclamada

 

Otras Audiencias como la Audiencia Provincial de Valencia mantienen en alguna Sentencia la posición contraria por entender que un amarre no es, ningún caso, una finca rústica o urbana a las que se refiere el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, por tanto, esta reclamación debe sustanciarse a través del procedimiento declarativo que corresponda por su cuantía.

 

Esta última tesis parece sustentarse en Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2015 que, aunque referida a un supuesto de arrendamiento de industria, puede extrapolarse, entre otros, a los arrendamientos de amarre.

 

El Tribunal Supremo, concretamente ha señalado que “La demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria.

 

La procedencia de esta interpretación literal se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el juicio verbal de desahucio que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos”.

 

Conclusión

 

No hay posición unánime de los Tribunales de Instancia y Audiencias Provinciales sobre el cauce procesal adecuado para este tipo de reclamaciones y el Tribunal Supremo no se ha pronunciado específicamente sobre los arrendamientos de amarre.

 

Consideramos que la interpretación jurídica más ajustada a la regulación del juicio verbal de desahucio nos llevaría a excluir de esta vía los arrendamientos de amarre.

 

Aunque, de otra parte, sería deseable por razones prácticas y de uniformidad que se permitiera la utilización del juicio verbal de desahucio para estos arrendamientos, excepto en aquellos supuestos en los que intervengan circunstancias que hagan exceder claramente la reclamación del ámbito y esencia del juicio verbal de desahucio.

 

Por otra parte, a la hora de tomar esta decisión, resulta aconsejable realizar un juicio de oportunidad. De esta forma, si es previsible que el demandado no va a contestar y puesto que los Tribunales no suelen apreciar de oficio este defecto procesal, puede interesar realizar una apuesta ganadora por el juicio verbal de desahucio, aunque desde luego la opción más conservadora es, en todo caso, tramitar la reclamación por la vía del declarativo que corresponda.

 

En Sáez Abogados somos expertos en la tramitación de procesos judiciales de reclamación de cantidad relacionados con las concesiones administrativas sobre Zonas Náutico-Deportivas, así como en el asesoramiento general de los concesionarios.

Por Rubén Díaz García, abogado en Sáez Abogados